“營(yíng)改增”打造房地產(chǎn)市場(chǎng)新格調：減稅的同時(shí)更是模式的優(yōu)化
時(shí)間：2016-03-31 作者：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
3月24日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對業(yè)內期待已久的具體征稅細則進(jìn)行了說(shuō)明。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡(jiǎn)易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。
這意味著(zhù)占總銷(xiāo)售額比例大約20%~40%甚至在一線(xiàn)城市更高的土地價(jià)款部分，將不計入征稅范圍?！霸阡N(xiāo)售額中就把土地款扣掉了，大大降低房企稅負。尤其對于在一線(xiàn)城市高價(jià)拿地的房企，減稅有利于其松綁壓力，促使其增加房地產(chǎn)供應?！必敹悓?zhuān)家、山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任潘明星對中國房地產(chǎn)報記者表示。
財政部部長(cháng)樓繼偉表示，不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣鏈條后，企業(yè)租來(lái)的房產(chǎn)、投資形成的不動(dòng)產(chǎn)都可以抵扣，“但是以往的不動(dòng)產(chǎn)還不能抵，新投資的部分可以抵。這恐怕在開(kāi)始階段可能有稅負的變化，鼓勵企業(yè)投資，甚至投資量大的時(shí)候，可能一兩年可以不交稅，都抵扣了?！薄斑@將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)?！钡虑谌A東區間接稅主管合伙人高立群表示。
“建議想要購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，等到今年5月1日營(yíng)改增實(shí)施后再買(mǎi)房，可能幾年不用繳稅?！迸嗣餍潜硎?。
而對于二手房交易，經(jīng)測算，營(yíng)改增后，稅負只減不增，購房者大可不必恐慌入市。需要注意的是，營(yíng)改增雖有助于樓市去庫存，但不是救命丹藥，尤其是市場(chǎng)無(wú)效供應導致的永久庫存。
“無(wú)效供應至今都將是去庫存較難解決的部分，在持有與銷(xiāo)售物業(yè)中都存在。對于商業(yè)地產(chǎn)商，還是建議認知和理解商業(yè)的特殊屬性，無(wú)論市場(chǎng)競爭壓力如何，打造被需要的產(chǎn)品都是首位評價(jià)因素，而非簡(jiǎn)單粗暴地追求開(kāi)發(fā)速度。畢竟市場(chǎng)面前只有消費者與你?！盧ET睿意德董事索珊在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
對房企的影響
土地成本不再計稅 地價(jià)越高越劃算
目前房地產(chǎn)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，計算營(yíng)業(yè)稅及附加大概為5%~6%；建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅為3%，營(yíng)改增后，這兩個(gè)行業(yè)的增值稅都定為11%。理論上看，“假如拿不到進(jìn)項抵扣，意味著(zhù)要交足11%的稅，那么稅負自然大幅上升。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增總體上應該是減稅的?！睆V東省某市國稅局相關(guān)人士表示。
按照《通知》，增值稅應納稅額=當期銷(xiāo)項稅額－當期進(jìn)項稅額，當期銷(xiāo)項稅額小于當期進(jìn)項稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目（房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。
對于老項目的銷(xiāo)售，《通知》給出了過(guò)渡辦法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目（指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目），適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。這樣的稅負水平與之前5%營(yíng)業(yè)稅稅負相當。
“房企采用預售制，營(yíng)業(yè)稅在確認預售收入當期就要繳納，占用流動(dòng)資金，營(yíng)業(yè)稅構成房企不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入，多數時(shí)間進(jìn)項稅額大于銷(xiāo)項稅額，因而開(kāi)發(fā)之初較長(cháng)時(shí)間無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用?！贝鞯铝盒写笾腥A區研究部主管聶安達分析表示。
平安證券分析師王琳曾測算認為，土地成本占房企總銷(xiāo)售額比例大約為20%~40%,隨著(zhù)一二線(xiàn)核心城市土地成本高企，土地成本占總成本比例有進(jìn)一步上升趨勢。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開(kāi)發(fā)商稅收成本(由5.5%下降至3.78%）。
而此次《通知》明確，土地成本直接在銷(xiāo)項稅額方面就被扣除掉，意味著(zhù)土地、建安成本占比越高的企業(yè)，稅負越少。湖南省政協(xié)委員、湖南經(jīng)濟地理研究副所長(cháng)王義高認為，營(yíng)改增對于原來(lái)已繳清土地款等相關(guān)款項、沒(méi)有欠政府錢(qián)的房企是利好，對于原來(lái)欠了很多稅費的企業(yè)，可能是致命打擊。
潘明星則認為，兩類(lèi)企業(yè)稅負將上升，“一是營(yíng)改增實(shí)施前，企業(yè)大量購進(jìn)(如購置不動(dòng)產(chǎn)等)；二是某些企業(yè)的材料采購時(shí)，來(lái)源不是很明確，且對方無(wú)法提供發(fā)票，企業(yè)將無(wú)法抵稅。因為增值稅=銷(xiāo)項稅額－進(jìn)項稅額，在銷(xiāo)售規模一定的情況下，企業(yè)繳稅多少取決于購進(jìn)的多少。購進(jìn)多的稅負下降，購進(jìn)少的稅負上升?！庇捎诮ㄖ袠I(yè)、金融業(yè)或將與房地產(chǎn)行業(yè)一起實(shí)施營(yíng)改增，上游建筑商進(jìn)項稅轉嫁能力以及地產(chǎn)商的銷(xiāo)項稅是否能轉移至消費者成為影響利潤及應交稅款的關(guān)鍵因素。
從稅負角度來(lái)看，銷(xiāo)項稅不轉嫁的情況下，企業(yè)稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進(jìn)項稅不轉嫁且銷(xiāo)項稅轉嫁時(shí)，營(yíng)改增后企業(yè)利潤方為最大。因此，企業(yè)營(yíng)改增后為追求稅負減少，將盡可能向上下游轉嫁。
對商業(yè)地產(chǎn)的影響
商業(yè)地產(chǎn)、高端樓盤(pán)最受益
相比起住宅，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅地產(chǎn)更加嚴重。中華全國商業(yè)信息中心主任王耀近日表示：“商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)兩年會(huì )進(jìn)入深冬?！备鶕袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統計數據，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，從待售面積來(lái)看，住宅占比遠遠小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫存當中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)。
營(yíng)改增實(shí)行后，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購置設備一樣進(jìn)行增值稅抵扣。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資，有助于寫(xiě)字樓庫存去化。
《通知》規定，對于在2016年5月1日后取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應自取得之日起分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目。
“這或令企業(yè)轉變思路，使得目前選擇租用寫(xiě)字樓的企業(yè)更傾向于自購商辦物業(yè)。而目前有物業(yè)購置需求、全新創(chuàng )業(yè)或正在租賃辦公樓的企業(yè)將受到更大觸動(dòng)，或將加快其購置商辦物業(yè)的步伐?！甭櫚策_分析認為。
一般情況下，商業(yè)項目的平均地價(jià)水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價(jià)格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的，高企的庫存給商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力比傳統住宅市場(chǎng)有過(guò)之而無(wú)不及。而如果營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業(yè)地產(chǎn)商的資金壓力。如果土地成本也可以納入抵扣范圍，商業(yè)地產(chǎn)的稅負將更為降低。
營(yíng)改增，對于精裝修項目、附加值高的高端項目銷(xiāo)售也是一大利好。
聶安達認為，精裝修房銷(xiāo)售比例增加將有助于開(kāi)發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業(yè)稅負，從而增加盈利空間。
預計營(yíng)改增后，精裝修費用可以作為進(jìn)項抵扣，精裝修房屋占比將進(jìn)一步提升，從而利好目前精裝修占比較高的開(kāi)發(fā)商搶占市場(chǎng)占有率。
對二手房市場(chǎng)的影響
二手房交易稅負只減不增
此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。這意味著(zhù)5月1日以后二手房交易營(yíng)業(yè)稅也改為增值稅征收。而在國家減稅大背景下，本次營(yíng)改增將降低房地產(chǎn)交易環(huán)節的成本。
《通知》規定，對于除北京、上海、廣州和深圳之外的地區，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
對于北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)一線(xiàn)城市，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)住房?jì)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
這意味著(zhù)，過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。而當前營(yíng)業(yè)稅稅率是5.6%，因此營(yíng)改增并不會(huì )帶來(lái)稅負增加。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析指出，對于非一線(xiàn)城市，無(wú)論是非普通住房還是普通住房來(lái)說(shuō)，2年內，增值稅要比營(yíng)業(yè)稅低；2年后，營(yíng)業(yè)稅和增值稅都為0。對于一線(xiàn)城市非普通住房來(lái)說(shuō)，前5年，增值稅要比營(yíng)業(yè)稅低；5年后，則增值稅需要交納，但營(yíng)業(yè)稅為0。對于一線(xiàn)城市普通住房來(lái)說(shuō)，前2年，增值稅比營(yíng)業(yè)稅低；2至5年，增值稅為0，營(yíng)業(yè)稅則需要繳納；5年以后，增值稅為0，營(yíng)業(yè)稅為0。
北上廣深對于普通住宅的界定各不相同。其中，上海普通住宅的定義是：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是坐落于內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?50萬(wàn)元/套，內環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于230萬(wàn)元/套。
也就是說(shuō)，在上海，必須同時(shí)滿(mǎn)足以上三個(gè)條件，才算是普通商品房，才可以享受當前的增值稅減免優(yōu)惠。